『地ぐらい』考 ■売れる力とは?

2023/12/2316:17164人が見ました

『地ぐらい』とは?

 

 

「地(じ)ぐらい」とは住宅地の高級・低級を表すもので、「地ぐらいが低い」などのように使う言葉です。一昔前まではこの「地ぐらい」で土地の価格水準はたいてい説明できましたが、最近ではそうもいかなくなってきているようです。

 

東京商工リサーチの全国『社長の住む街』調査によると、2003年のトップ3は、1位田園調布、2位成城、3位大泉学園町でした。それが2017年では、1位赤坂、2位西新宿、3位六本木でした。03年は戸建て立地ですが、17年はマンション立地です。

 

マンション・戸建て・土地の価格インデックスという指標がありますが、日銀の大規模金融緩和以降、マンションは大きく値上がりしているのに対して、戸建て・土地は横ばいにしかなっていません。いつの世も、資産家の住まいは「投資・節税」の要素を持っています。現代ではその主戦場が「丘の上よりタワーの上」に移ったという人もいます。

 

いっぽう「地ぐらい」は災害に対する価値要素も大きく影響していました。従来よりも建物強度や防災対策は改善されているものの、タワーマンション立地は災害危険度という点ではリスクが高いところが多いと言えます。しかし、平常時の都心アクセスや利便性は抜群です。『社長の住む街』の変化には、職住近接によって「時間」を獲得することで人生の満足度を上げようという「価値観」の変化も影響しているものと思われます。

 

多くの場合、資産家は非常時の住処も確保しています。そういえば、知人も東京のタワマン住まいですが出身地に本宅があると言われていました。何かあった時に本当に困るのは、非常時に住む場所を移せない、その場所でしか生活できない人たちです。そう考えると、やはりタワーマンション立地は普通の人にはリスクが高いと言えますが、時代と共に人の「価値観」は変化し「地ぐらい」も移ろっていくのです。

 

 

 

 

各地ではどうなっているのか?

 

 

「少子高齢化」が日本の将来に対して大きな影響を及ぼすことは、誰もが理解していることです。しかし、日常の生活圏において具体的に、どのように影響していくのかは「ぼんやり」しています。大都市圏各地ではどのような動きになっているのか見てみることにします。

 

 

東京圏

 

「東京一極集中」は政府の緩和策を尻目に、むしろ拡大しています。少し前のデータになりますが、総務省の「住民基本台帳に基づく人口、人口動態および世帯数(2018年1月1日現在)」によれば、2017年に日本人住民が増加したのは、東京都・埼玉県・神奈川県・沖縄県・千葉県・愛知県のみで、やはり東京圏が目立ちます。2018年の東京圏は転入者が転出者を約14万人も上回っています。全国の自治体の約7割は人口流出状況であり「東京一極集中」は継続中なのです。

 

東京圏への流入人口は1524歳が特に多く、女性の方が男性より15%程度多くなっているそうです。東京圏での女性の就職条件の良さが影響していると識者は見ているようです。そういえば、うちの娘たちも2人ともその中に入っています。

 

東京圏では、シニア層でも特異な傾向が出ています。50代後半〜70代前半までは転出超過となっているものの、75歳以上では転入超過なのです。これは、50代後半〜70代前半までは引退して故郷へのUターンするケースなど、75歳以上では地方から移り住んだ若い世代が年老いた故郷の両親を呼び寄せているとも見れる傾向です。これは、東京圏の高齢化の加速要因でもあります。

 

 

関西圏

 

「大阪都構想」は2回の住民投票を経て、進展することはありませんでした。私は大阪で生まれ育ちましたので、どのような形にしろ地元が発展してくれればいいなと思って見ていました。昔から大阪の人は「地方意識」があまりないと言われています。鹿児島に移住するまでは私もそのひとりでしたが、今回統計を見ていて驚いたことがありました。

 

2017年の数字では「東京圏への転出超過数」は1万人超と大阪府がいちばん多く、ついで兵庫県・愛知県と大都市圏が連なっていました。企業の拠点統合や転勤の影響もあろうかと思いますが、これは意外でした。また、大阪市から東京圏への転出者は2539歳が特に多く、関西圏も地方からの流入は多いものの、一旦関西圏で就職した人が転職や結婚を機に東京圏へ移動しているケースが多いと思われます。そういえば、大阪時代の同僚たちの多くはこのパターンであったことを思い出しました。

 

2015年と比較した2045年の30年間の人口減少推計は、愛知県▲7.8%に対して大阪府▲17.0%と大差がついていました。これは数にして150万人にあたる数字です。さらに、京都府・兵庫県▲18.1%、奈良県に至っては▲26.8%という恐ろしい数字になっていました。おまけに企業の本社移転も2017年は67社で、全国でも大阪府がトップだったそうです。関西危うしです。

 

 

名古屋圏

 

名古屋市のある愛知県は、トヨタなど自動車産業を中心とする製造業の一大拠点です。大阪市のある関西圏よりも人口減は緩やかである予想なのは、地元企業の堅調さによるものかと思われます。統計上も名古屋市の人口は増加し続けていて、210万人→220万人になるのに20年余りかかったのに、220万人→230万人になるのに約半分の11年余りだったそうです。かつては都心部の人口が減少する「ドーナツ化現象」が名古屋市でも見られていましたが、最近では逆に郊外から都心部へ人口が流入する傾向が強まり「都心回帰」の流れになっていることも人口増加ペースが加速した要因のようです。

 

また、名古屋市は外国人の増加も顕著であり、外国人の人口比率が高い市町村が増えています。中には外国人の人口比率が1割に迫る自治体もあるそうです。しかし、地元の経営者の多くはこれまでにないほど危機感を持っています。「愛知県は自動車産業に依存する度合いが強く、自動車がエンジン車からEV車に過度にシフトしたら、地元の産業構造が一変してしまう懸念が大きい」というのです。産業規模が大きく、裾野が広いだけに「危機的状況に陥る中小企業はおびただしい数になるだろう」とのことです。

 

さらに2027年に予定されているリニア中央新幹線の開業については「名古屋圏の発展の起爆剤になるとは限らない。むしろ、人口減少の引き金になる心配がある」と話される経営者も多くいらっしゃいます。そういえば、九州新幹線が鹿児島まで開通した後には県内にあった支店・営業所は激減、福岡からの日帰り出張エリアになってしまったために、一部のビジネスホテル・飲食店に大きな影響が出ました。交通網の発達は新たに繋がる都市の、より大きいほうがさらに大きくなって、小さいほうはさらに小さくなる傾向があるようです。いわゆる「ストロー現象」というやつです。

 

 

 

全国ではどうなっているのか?

 

 

「地ぐらい」は人口移動とも密接に関係しています。少子化対策は、現状ではあまり効果を産んでいません。今後の人口減少は、2段階で進んでいくそうです。第一段階は2042年までに若者が減少する一方で高齢者数は増加していく段階。第二段階は2043年以降で、高齢者も減り始め、若い世代はもっと減っていく段階で、この頃からの人口減少ペースは急激になっていくのです。

 

その頃には、日本の総人口の4割は高齢者になっていますが、地域差はさらに際立った状態になっているはずです。おそらく47都道府県は維持できていないでしょう。国政選挙の一票の格差が問題になっていますが、一部の地方では現在の比ではなくなっていきます。現在でも鳥取県の人口は54万人、東京都は1,400万人です。政令指定都市第1位の横浜市は370万人、鹿児島市でも59万人です。人口規模では、もはや自治体間の格差は限界にきているのです。こういったことからも、現在の地方自治制度の変更は避けられないと思われます。

 

「オレの地域はどうなってるんだ?」という社長もいらっしゃると思いますので、どなたでも地域の現状を無料で見れるシステムをご紹介します。地域経済分析システム(RESAS:リーサス)というもので、パソコンでもスマホでもWEBサイト上で様々な地方のデータが地図上やグラフで見れます

 

https://resas.go.jp/#/46/46201

 

トップページ左上のメニューからの操作によりすぐ見れて使い方は簡単ですが、必要な場合は参考動画をご参照ください

 

https://www.chisou.go.jp/sousei/resas/resas_setsumeidouga.html

 

 

これは、地方創生の様々な取り組みを情報面から支援するために、経済産業省と内閣官房デジタル田園都市国家構想実現会議事務局が提供しているものです。 自治体職員の方や地域の活性化に関心を持つ様々な分野の方に、効果的な施策の立案・実行・検証のためなどに広く利用されているそうです。 結構予算かかってそうですから、みんなで利用しましょう。

 

 

↑『RESAS』のトップページ画面

 

 

↑「鹿児島市」の2020年人口増減マップ画面(一部だけ人口増の地域があります)

 

 

↑「鹿児島市」の2045年人口増減マップ画面(激しくオール人口減です。かなりヤバいです)

 

 

社長の会社では「働きかた改革」に取り組んでおられますか?「働きかた改革」は「働かせかた改革」でもあり、社長自身の問題でもありです。なぜなら、それによって社長の「働きかた」が大きく変わるからです。

 

 

 

 

 

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