管理人さんと、悲喜こもごも（その２） ■マンションリノベ

養生（ようじょう）考

※養生（ようじょう）とは、本来のあるべき姿でいられるよう、保護をすること。建築や引っ越しの現場などで用いられる場合は、周囲に傷がつかないようシートなどで保護をするという意味。

マンションの玄関ホールや廊下・エレベーターなどの共用部分は区分所有法で定められた各部屋の所有者全てが持ち分（所有権）を持つものです。

実際にそこに訪れてみると、共用部分は「誰のものでもない」ような雰囲気があったりします。しかしリノベーション工事中、毎日のように通ってると感覚的には管理人さんを含め、そこに住まう人みんなのものという感じがしてきました。「所有権」はお持ちではありませんが、ふだん共用部分を一番気にしているのは管理人さんだったりするからです。

共用部分とはいえ、自分の家の玄関や廊下に外部の業者がキズをつけたり汚したりするのは不愉快に決まっています。その場合、工事を依頼した部屋の所有者としては肩身の狭い思いをされることも、当然の成り行きです。最近ではマンション内の住民同士のお付き合いもほとんど無かったりしますので、工事に関するクレームは管理人さんに集中することになります。クレームを言う人も「誰が言ってるのか？」は伏せておきたいので、管理人さんご本人が怒られてしまうことも多くなるのです。

管理人さん　「昨日、工事の音のことでクレームがあったんよ」

吉岡「え！すみません、お詫びに行ってきます。何号室の方ですか？」

管理人さん　「それがね。変な感じになりたくないから、それは言わないようにって…」

というようなこともよくありました。このときは、理事長さんとも相談してエントランスホールやエレベーター内などの掲示板にお詫びの張り紙をすることにしました。（しょっちゅう追加で張り紙するので、掲示板のサイズが大きくなったりしました💦）

なので、養生はどんなに丁寧にやってもやり過ぎということはありません。自分の家の玄関、廊下なのですから。

↑お手軽でクイックな物品搬入系のエレベーター養生

↑今まで見た中で、間違いなく史上最悪のエレベーターの養生

↑色もあっさり、ストレッチャー用の開口部や掲示物用のくり抜きを施した『思いやり養生』

↑狭いので何かとキズ・汚れが心配なエレベーター前スペースもしっかり養生

通常、エレベーター内の養生は工事中つけたままにしていました。新たに受注した築浅物件のフルリノベーション工事の際に「毎朝養生して毎夕取り外してください」と管理会社から指示があり、カーペットに薄くて柔らかいマグネットがついた取り外し式の養生マットを使うようになりました。これって意外といい値段がするのですが、施工側としては問題もありました。

●ホコリをどんどんを取り込んでしまう

●意外と重い

●くるくる巻いて運ぶのでかさばる

●マグネットがくっついたまま引きずると、エレベーター内の壁面にキズがつく

↑エレベーター用の取り外し式養生マット

築１０年ぐらいまでの新しいマンションではそうでもありませんが、築年数が増して古くなってくると共用部分の大規模修繕が実施されます。同時に、個別の部屋でも改装工事などが次第に増えてきます。また、複数の部屋の工事が同時進行したりするケースも稀ではなくなってきます。そうなるとエレベーターの使用頻度や時間帯が問題になります。大きいマンションでない限りエレベーターは１機しかないことも多く、朝夕の出入りの多い時間帯にもたもた材料の積み下ろしなどしていると、叱られることになります。この場合、荷上げや荷下ろしのタイミングや声かけはとても大切な要素になります。

ホコリ・におい考

季節にもよりますが、マンションでは上層階に行くほど風が強くなります。

いくら共用部分の掃除を徹底していても、工事関係者が部屋に出入りする度には、多少の木くずなどが飛び散ってしまうことになります。猛暑続きの夏場であればバルコニー側の掃き出し窓は開放して仕事をしたい訳ですが、バルコニー側の窓を少しでも開けておいて玄関ドアから出入りすると、驚くほど風が通って一瞬にして廊下や上下階の別の部屋のバルコニーまで木くずだらけになることがあります。フルリノベーショんの際は、工事中は部屋の中の間仕切り壁は全部取っ払ってありませんので、本当に驚くほど風が通るようになるのです。ドアの開け閉めの際、ヒューヒュー音が鳴ったりします。

「マンションでエアコンのない生活を、またそれで年中快適に過ごせたら」ということを考えて放射式冷暖房にトライした際のことでした。この放射式パネルは一体式で大きく搬入も大変なので、床が出来上がったら早めの段階で設置します。せっかく設置したのだからという事で、試験運転もかねて工事中動かしてみたところ、冬は暖かいし夏もばっちり涼しい。しかも音も風もなく作動するのです。これで夏でもバルコニー側の掃き出し窓も閉めたまま仕事ができます。近隣住戸への音もホコリも大幅に改善できます。もちろん、職人さんたちも大喜びで、全員パネルの周りに集まって仕事しているのに気づきみんなで笑っていました。

↑無風の冷暖房完備の現場を実現する放射式空調パネル

「総会」という戦場

初めて中古マンションの部屋を買って、フルリノベーションの施工中に早くも２軒目の部屋を購入することになりました。それも、ご縁があって最初の物件（詳しくは　管理人さん悲喜こもごも（その１）をご覧ください）の隣のマンションでした。築年数は１軒目よりさらに数年古い築４０年近いものでした。管理人さんは年配の男性でしたが、１軒目の管理人さんと隣どうしで仲良くされていてホッとしました。

その2軒目のマンションの部屋を購入した直後に、管理組合の「総会」がありました。１軒目にならって住民の方々と顔見知りになる良い機会と思って、参加させていただきました。隣の１軒目のマンションでの経験があったので、その日はなんとなくご年配の皆さんが仲良く集まっているイメージで会場に入りました。が、しかし会場に入るなり、なんとなく張り詰めた空気が漂っていました。

その日の議題には、

●管理会社の変更について

●大規模修繕工事の発注について

●修繕積立金の残高状況について

といった生々しく濃いテーマが並んでいました。

「総会」に参加して分かりましたが、このマンションでは大規模修繕工事をめぐって大揉めに揉めて工事が数年間滞っているとの事でした。原因は、管理会社からの紹介の業者の見積もりが非常に高く、準備されている積立金で賄いきれないとの事で、建設関係の住民の知人の業者に相見積もりを取ったところ、かなり安くできるということが判明。しかし、様々な思惑が絡んで別の住民が連れてきた第３の業者も入り乱れ、お互いの不信感が頂点に達し管理会社を変えるという事態にまで発展しているのでした。

「総会」後半では管理会社の担当者は半ばやけくそな感じで、ついに3派のボス格の方々が自身の席で立ち上がってののしり合うところまで紛糾、そのまま閉会となりました。なんとも、おそろしい経験をしました。外観からは同じように見えている中古マンションなのに、中のコミュニティの状況は「天国」と「地獄」でした。要因は様々な事によるものと思われますが、１軒目のマンションはなんと言っても理事長さんが建設のプロであったという事、そういう理事長さんが長年メンテナンスについても目を光らせてきたという事が大きいと思います。ということは「ののしり合い」は別としても、２軒目のようなケースの方がむしろスタンダードなのかもしれません。持ちまわりで巡ってきたという２軒目のマンションの理事長さんが気の毒でなりませんでした。

↑管理組合の総会は全体に高齢の方が集まる傾向が

管理”状況”いろいろ

かくして、２軒目にして大きく状況の違うマンションに遭遇し、所有者のストレスや経済的負担ががどのように違うのか？を体験することになりました。新築マンションを購入する時に未来のことは分からない訳ですが、中古マンションを購入する場合はそれぞれの物件にこういった ”事情” みたいなものがあるのだという事は認識しておくべきと強く思ったのです。リノベーショ工事後、しばらくモデルルームとして活用・検証の後にどなたかに買っていただいて生活してもらうのですから、いったん所有者（の担当者）になった事でお伝えすべき状況・対策が分かったのは大変収穫でした。

2軒のマンションの管理人さんはそれぞれ異なる環境でお仕事をされていますが、共通している事がありました。住民が知りたい「よそのマンションはどうしているのか？」といった情報は管理会社の担当者よりもずっとたくさん持っているという事でした。お隣同士の管理人さんはよく一緒に休憩していて、おふたりで「お宅はどうだった？」と情報交換を毎日のようにされていましたから。管理会社と理事会の板挟みとなることもしばしばですから、独自の情報収集は必須スキルだと思いました。実際にはなかなか奥の深いお仕事です。

社長の会社では、マンションの「買い取り再販リノベーション」をされたことありますか？その際に、建物の中での管理組合やコミュニティで起こっている事を把握されていますか？

管理人さんと、悲喜こもごも（その3）につづく

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